Å bygge byen tett

I november 2017 vedtok formannskapet i Trondheim at Plan for sentrumsutvikling skal omfatte tre delaktiviteter: Framtidsbilder Trondheim sentrum 2050 med sentrumsstrategi, Gatebruksplan for Midtbyen og Områdereguleringsplan for nordøstre kvadrant i Midtbyen. Hvordan sentrumsplanene kan bidra til å oppnå visjonen om et attraktivt og levende bysentrum, var tema for et frokostmøte i Næringsforeningen første uken i desember.
I en by som vokser med 3.000 innbyggere i året, er det behov for om lag 1.600 boliger i året. Trondheim kommunes tall viser at tilveksten i Midtbyen de siste fem årene er på kun 35 nye boliger årlig. Så hvordan skal man få flere folk, arbeidsplasser og boliger til sentrum?

Kan trenden snus?
Samme uke tar Midtpunkt turen innom Midtbyens største eiendomsbesitter og mest aktive utvikler: Reitan-eide E. C. Dahls Eiendom. På direktørkontoret finner vi Svein Erik Nordbotten som lever i og med debatten daglig.
- Det har blitt trendy igjen å bo sentralt. Det samstemmer med det vi hører av andre, og vi erfarer det selv. At flere bor og jobber i sentrum, det vet vi gir mer aktivitet og omsetning i Midtbyen. Så vi applauderer alle som ønsker å bygge boliger i Midtbyen.
-Hvor mange boliger eier dere selv i Midtbyen?
- E. C. Dahls Eiendom har om lag 250 boliger i sentrum. Det er stort sett hybler og mindre leiligheter, med studenter som største gruppe beboere. Boliger er ikke et satsingsområde for oss, men snarere en konsekvens av at vi eier de byggene vi gjør. Rundt 15 prosent av porteføljen vår er butikk, resten er stort sett kontorer.
- Som stor utleier til butikker – hvordan opplever dere at handelen går i Midtbyen?
- Vi har hatt en ambisjon om økning av omsetningen i fem år, men har tiltakene fungert? Med fasiten i hånd må vi erkjenne at tiltak i sum ikke har gitt positiv effekt, men negativ. Vi burde hatt en 30 prosent økning per i dag, ja mer enn det, om planen skulle vært fulgt. I stedet er vi på minus, konstaterer Nordbotten nøkternt.
Eiendomsdirektøren mener man må stikke fingeren i jorda og erkjenne at politikken ikke har gitt ønsket resultat..
- Vi er nødt til å forholde oss til faktum, ikke hvordan vi synes det burde ha vært. Politikken må ta utgangspunkt i verden som den er og iverksette tiltak som gir ønsket effekt. Det vil si mer av det vi vet fremmer muligheten for å nå målsetting Det er ingen vits i å diskutere tiltak dersom man fornekter fakta. En økonomisk vital Midtby krever at vi har god tilstrømming av handlende hele uken. Dette er forutsetningen for at de små forretningene og nisjebutikkene skal kunne overleve. Husk at butikkene lever ikke bare av lørdager. De skal leve resten av uka også, sier han.

Bilen ikke et reelt problem
- Enhver diskusjon om handel i Trondheim dreier fort inn på privatbilismen?
- Vi blir kritisert for at vi er så opptatt av bilen, men det er jo helt feil. Vi bryr oss egentlig ikke om hvordan folk kommer til Midtbyen, men at de kommer til byen og at den oppleves tilgjengelig. Fra handelsanalysen vet vi at bilister står for en stor del av omsetningen. Når tilgjengeligheten for bil som transportmiddel til Midtbyen strupes, da blir antall handlende færre. Med mindre denne reduksjonen kompenseres for, og mer enn det om vi skal oppnå 5 prosent årlig vekst, så vil dette ytterligere påvirke omsetningen i negativ retning.
Når det gjelder biltrafikk i byen, så er jo den så begrenset at den ikke utgjør noe problem. Rushtid er jo nærmest ikke eksisterende i Midtbyen. Vi er sånn sett ikke så redd for den kommende stengingen av Olav Tryggvasons gate, for det er knapt biler der lenger likevel.
De gamle planene om parkeringshus under Olav Tryggvasons gate har selskapet imidlertid fortsatt ikke lagt dødt, røper Nordbotten.
- Et lignende anlegg har vært en stor suksess i Kristiansand, og vi tror dette kunne gjort store deler av sentrum bilfritt på gateplan, samtidig som det oppleves mer tilgjengelig. Bil er et veldig lite problem her i Trondheim. Ser man på antall transportkilometer, så er det ikke mange prosenter av totalen som utgjøres av bilkjøring til, fra eller gjennom Midtbyen, hevder Nordbotten. All forskyvning av handel fra Midtbyen til sentrene rundt byen har derimot en negativ miljøeffekt. Det er et faktum de fleste bør ta innover seg, også politikerne.
Trusselen fra netthandelen sammenligner han med tidligere tiders postordrekataloger.
- Netthandelen øker, men det utgjør fortsatt en ganske liten andel av den totale varehandelen. Se på Amazon, verdens største på netthandel – hva har de gjort i det siste? Jo, de etablerer butikker.

Kinkige kvartaler
For E. C. Dahls Eiendom er noen av de største utfordringene knyttet til utviklingen av hele kvartaler. Midtbykvartalet mellom Olav Tryggvasons gate og Thomas Angells gate er ett av disse.
- Vi har holdt på i sju år og brukt uhorvelig mye penger på Midtbykvartalet. Det er ikke mange som har ressurser til å holde på sånn i det lange løp. Det hele er ganske innfløkt. Vi føler at saken treneres administrativt i kommunen og at vi aldri kommer videre, sier Nordbotten til Midtpunkt.
Det dreier seg om høyder – naturligvis – om problemstillinger ved å knytte sammen gamle bygg med nye strukturer, lysinnslipp, nybygg som vil vises. Men hvor mye skal det nye få lov til å vises?
- Vi er avhengige av å skape vitalitet i kvartalene. Det er den beste måte å sikre økonomi til å ta vare på de gamle tregårdene. Bevaring gjennom bruk er den beste form for bevaring. Manglende bruk og attraktivitet vil føre til at mye gammel bebyggelse vil forvitre.
- Og høydediskusjonen?
- Man får utnyttet tomta bare én gang, derfor er det viktig å gjøre et grundig og godt forarbeid, og også at vi bygger bærekraftig. Både økonomisk og klimamessig er det fornuftig og bærekraftig å bygge noe tettere og høyere enn i dag. I planene for Midtbykvartalet er det lagt opp til butikklokaler i første og andre etasje, kontorer i tredje og fjerde, og boliger videre oppover, viser Nordbotten.
- Ved å utnytte bakgårdene, er mulig å få inn 700 kvadratmeter på én flate i Midtbykvartalet. Det vil bidra til å gjøre Midtbyen attraktiv for flere potensielle leietakere. Butikkene vil også ha større flater på ett plan. Det gjør at de kan klare seg med færre ansatte.

Fra kontor til bolig
- Så langt om butikkene. Har dere flere planer på boligfronten? Jeg leste nettopp en masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning fra en avgangsstudent ved NTNU, som tok for seg transformasjon av kontorlokaler til boliger. Hun gjorde også en mulighetsstudie som ser på Kleingården i Olav Tryggvasons gate som et aktuelt prosjekt for omforming, eller i dette tilfellet tilbakeføring, til boliger i de øverste etasjene. Hva tenker du om dette?
- Jeg har faktisk ikke rukket å lese oppgaven ennå, men problemstillingen er absolutt interessant. Kleingården er så vidt jeg vet utleid, men vi har planer for hele Krambugatekvartalet der Kleingården inngår, og så lenge arealene tilfredsstiller krav til lysinnslipp og lignende, samtidig som det muligens må søkes om dispensasjon i forhold til uteareal, så er det på et generelt grunnlag positivt å tilbakeføre en del kontorareal tilbake til sin opprinnelige bruk som bolig. Og Kleingården er en praktfull gård i en ærverdig, litt gammeldags stil der jeg godt kunne trivdes selv, smiler Nordbotten.
En særskilt utfordring med boliger i byen, som man i mindre grad tok hensyn til den gang da Trondheim sentrum virkelig var tett befolket, er kravet om utearealer. Det finnes ikke i særlig grad. I praksis vil det ofte kreves dispensasjon.
Selskapet skal i gang med å prosjektere boliger i Dronningens gate 15. Reguleringsprosessen med å bygge på tak – over Retro og Norrønagården – går etter planen.
- Vi ser også på Søndre. Litt boligkonvertering i Midtbyen er av det gode. Byen har plass til mye mer folk, noe vi har forfektet lenge, og som ikke minst arkitekt Ole Wiig har vist i sine skisser.

Mange Jern i ilden
Også på kontorsiden, der man finner den største porteføljen til E. C. Dahls Eiendom, ønsker mange seg inn mot sentrum. Det er lettvint med hensyn til transport.
- Noen hindringer her?
- Ikke store utfordringer, men heis, universell utforming og så videre gjør i noen tilfeller prosjektene vanskelige å gjennomføre med en del av bygningsmassen vi har. Kommunen ønsker å legge rampe inn i byggene der det ikke er tilstrekkelig plass på fortau, men for mindre tregårder vil dette ta mye av arealet, forklarer Nordbotten, som har travle dager før jul.
Det nye bygget på Kalvskinnet som skal huse NTNUs lærer- og tolkeutdanning overleveres fra Skanska til E. C. Dahls Eiendom, og videre til NTNU, fredag 22. desember. Dette er dels nybygg og dels oppusset eldre bygningsmasse. 4.500 studenter og 500 lærere på Kalvskinnet betyr et kjempeløft for Midtbyen, mener Nordbotten, som fullroser samarbeidet mellom byggherre, entreprenør og leietager NTNU, som har tegnet en 15-årskontrakt på det nye universitetsbygget.
Flere oppussingsprosjekter er i gang eller på beddingen. Milliardprosjektet Britannia Hotel kjenner alle. Litt mindre glamorøst, men verdt å nevne er det at bygget som huser Egon Søndre pusses opp. Nordre gate 9 er nettopp kjøpt, og klargjøres for rehabilitering. Det samme gjelder Thomas Angells gate 5, der H2 holder til. Også gamle P-Hotels i Astoriagården er under rehabilitering.
- Hva kommer der? Hotelldrift som tidligere?
- Det kan vel fort bli det, ja, smiler Nordbotten, uten å avsløre konkrete navn eller konsepter.
Det han villig nevner er en inngått kontrakt med AtB om leie av Prinsens gate 39, som ferdig oppusset vil stå som et energiklasse A-bygg. Det blir første kontorbygg i Midtbyen med solceller på taket. Sol- og varmeskjerming i vinduene blir en annen finesse.
- Leiv Eiriksson-senteret på Piren begynner vi med også. Det skal fremstå som et nybygg når vi er ferdige. Det er jo 20 år gammelt det også nå, påpeker direktøren.
- Har dere mye ledige arealer totalt sett?
- Vi ligger under snittet for ledighet i Midtbyen, og så ligger vi over snittet på Pirsenteret, der det står om lag 12.500 kvadratmeter ledig. Hovedsakelig etter Reinertsen-konkursen. Det tar litt tid å hente inn det i Trondheim. Derfor tar vi grepet med å pusse opp hele Pirsenteret nå som en del står tomt, og Handelshøyskolen BI som er en stor leietager i dag flytter inn i sitt nybygg på Brattøra neste sommer, sier Svein Erik Nordbotten.

Bredside mot Meglere
- Hvordan er prosessen når dere bygger for en leietaker, jamfør debatten om cellekontor versus åpne landskap?
- Brukeren setter strukturen sammen med leietager. Det er en trend at det skal kuttes ned på antall kvadratmeter per hode. Mange ansatte er mye ute og farter. Så er det noen som regner på det: hvor mange er ute hver dag? Hvor mye kontorplasser utnyttes i gjennomsnitt? De store selskapene ser mye på dette. For mindre selskap er det en litt mindre viktig problemstilling.
- Det er vel slik at av et selskaps totale kostnader utgjør ofte over 80 prosent lønn og sosiale kostnader, mens kostnader knyttet til bygg/husleie ligger på rundt sju til åtte prosent. En innsparing på arealet vil kanskje spare inn noe av disse kostnadene, men det vil fortsatt bare utgjøre kanskje én til to prosent av totalen. Hvis produktiviteten faller noe, som en del forskning viser, kan vinningen fort gå opp i spinningen, eller hva?
- Dette er jo et stort paradoks. Min påstand er at en del meglerforetak er verstinger med sitt ensidige fokus på kvadratmeterpriser. Kontorkostnader har blitt stadig lavere over tid. Trivsel, funksjonalitet og attraktivitet er mye viktigere enn kvadratmeterpris i det store bildet, det er vår klare oppfatning og erfaring. Hvis folk trives og ting funker, er det mer å tjene på det enn effekten av noen hundre kroner pr. kvadratmeter.

Cellekontor eller landskap - hva er best?
- Hva med deg selv – er det noen typer kontorlandskap du trives bedre i enn andre?
- Vi er jo vanedyr, så mange vil nok ha vanskelig for å slippe cellekontoret. Personlig tror jeg ikke på store landskap med free seating, men på dette området er jeg kanskje litt konservativ, selv om jeg betrakter meg selv som rimelig fleksibel, og har vekslet mellom kontor og åpent landskap i hele min karriere. Og med hånden på hjertet kan si at jeg har trivdes med begge deler. Jeg skjønner imidlertid at de som driver med forskning og veldig konsentrasjonskrevende virksomhet har behov for å lukke døra.
- Summa summarum – hvordan ser året ut for deres del?
- 2017 ser bra ut. Vi bruker mye ressurser på å pusse opp i byen, og det reflekteres naturligvis i regnskapene. Men vi tror vi tjener mer på det på lang sikt. Vi har en veldig langsiktig tanke bak det vi driver med, avslutter Svein Erik Nordbotten.

Tekst og foto: Kenneth Stoltz